Quand Marie-Claire m’a appelé l’automne dernier, elle était à bout. Trois agences contactées, zéro rappel. Une quatrième qui insistait pour un mandat exclusif de six mois. Son budget de CHF 950 000 ? « Trop juste pour le quartier Sous-Gare », lui avait-on dit. Pourtant, six semaines plus tard, elle signait chez le notaire à Lausanne. La différence ? Elle avait enfin trouvé la bonne agence — pas la plus connue, pas la moins chère. La plus adaptée à son profil d’expatriée.
Avec un prix moyen qui tourne autour de CHF 11 900 par mètre carré pour un appartement et des commissions entre 3 % et 5 % selon le bien, le choix de votre agence à Lausanne n’est pas anodin. Une mauvaise décision, c’est potentiellement plusieurs milliers de francs suisses perdus — ou des mois de recherche infructueuse.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil immobilier personnalisé. Les commissions et pratiques mentionnées sont des moyennes observées sur le marché lausannois et peuvent varier selon les agences.
L’essentiel pour choisir votre agence à Lausanne
- Commission standard : 3 % + TVA pour les biens entre CHF 500 000 et 4 millions
- Mandat simple avant mandat exclusif (sauf cas particulier)
- Vérifier l’adhésion à une association professionnelle USPI
- Tester la réactivité avant de signer quoi que ce soit
Pourquoi le choix de l’agence change tout à Lausanne
Lausanne n’est pas Genève. Et encore moins Zurich. Chaque ville suisse a ses codes, ses réseaux, ses délais. Dans mon accompagnement d’expatriés francophones vers la Suisse romande, je constate que les Canadiens arrivent souvent avec des attentes calquées sur le marché montréalais. Mauvaise idée.
11 893 CHF/m²
Prix moyen d’un appartement à Lausanne en 2025
D’après les statistiques de RealAdvisor pour décembre 2025, le prix médian d’un appartement atteint CHF 1 082 266. Pour une maison, comptez plutôt CHF 1 960 000. Ces chiffres ont grimpé de près de 1,3 % en un an pour les appartements. Le marché reste tendu.
Ce qui me surprend toujours : beaucoup de familles pensent qu’une agence en vaut une autre. Elles comparent les vitrines, parfois les sites web. Rarement les pratiques réelles. Or, à Lausanne, la réactivité d’une agence peut faire la différence entre décrocher un bien convoité à Ouchy ou le voir filer sous votre nez en 48 heures.
Soyons clairs : acheter un appartement à Lausanne, c’est aussi prendre une décision qui impacte votre gestion de votre patrimoine immobilier sur le long terme. Les frais de notaire dans le canton de Vaud représentent 3,3 % du prix. Ajoutez la commission d’agence. Les erreurs coûtent cher.
Les 3 types d’agences à Lausanne (et laquelle vous convient)
Toutes les agences ne jouent pas dans la même cour. Et franchement, c’est tant mieux. Votre job, c’est de trouver celle qui correspond à votre profil — pas celle qui a le plus beau logo.
Les grandes enseignes (Bernard Nicod, Naef, Régie Duboux)
Ces mastodontes ont l’avantage du volume. Plus de biens en portefeuille, plus de visibilité pour les vendeurs. L’inconvénient ? Vous êtes un dossier parmi des centaines. J’ai accompagné Thomas, un ingénieur montréalais muté à Lausanne, qui a perdu six semaines avec une grande enseigne. Les visites proposées étaient systématiquement hors budget. Personne n’avait vraiment écouté ses critères.
Ces agences conviennent si vous avez un budget confortable (au-delà de CHF 1,2 million) et que vous cherchez dans des quartiers prisés comme Pully ou Lutry.
Les agences indépendantes et boutiques
Moins de biens, mais souvent plus d’écoute. Ces structures à taille humaine connaissent chaque rue du quartier Sous-Gare ou de Chailly. La relation est plus directe. Le revers : leur portefeuille est parfois limité, et les délais peuvent s’allonger si le bien idéal n’est pas en stock.
Pour consulter un annuaire fiable des professionnels actifs sur le secteur, vous pouvez explorer les agences immobilières à Lausanne référencées sur Dreamo.
Les agences spécialisées expatriés et premium
Barnes, Sotheby’s, Knight Frank. Ces enseignes ciblent les budgets au-delà de CHF 1,5 million et proposent un accompagnement sur mesure. Pour un expatrié qui ne connaît pas le marché, ce service a de la valeur. Mais attention : la commission peut grimper au-delà des 3 % standards.
Quel type d’agence pour votre profil ?
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Si vous êtes expatrié ou primo-accédant en Suisse :
Privilégiez une agence spécialisée expatriés ou une boutique avec accompagnement personnalisé. Le surcoût se justifie par le gain de temps.
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Si vous résidez déjà en Suisse et connaissez le marché :
Une agence indépendante locale ou une grande enseigne peut convenir selon votre budget.
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Si votre budget dépasse CHF 1,5 million :
Les agences premium (Sotheby’s, Barnes) offrent un accès à des biens hors marché.
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Si vous cherchez un bien standard (CHF 600 000 – 1,2 million) :
Testez une grande enseigne pour le volume, mais gardez un indépendant en parallèle pour la réactivité.
Selon le barème USPI rappelé par Groupe Suisse Immobilier, la commission standard pour un bien entre CHF 500 000 et 4 millions s’établit à 3 % + TVA. En dessous de CHF 500 000, elle monte à 5 % + TVA. Ces taux couvrent environ 90 % des transactions en Suisse romande.
| Type d’agence | Commission typique | Portefeuille | Accompagnement | Pour qui ? |
|---|---|---|---|---|
| Grande enseigne | 3 % + TVA | Large (100+ biens) | Standardisé | Budgets élevés, quartiers prisés |
| Indépendant / Boutique | 3-4 % + TVA | Limité (20-50 biens) | Personnalisé | Recherche ciblée, relation directe |
| Premium / Expatriés | 3-5 % + TVA | Exclusif (hors marché) | Sur mesure | Budgets > CHF 1,5M, expatriés |
Les 5 questions à poser avant de signer (et les red flags)
J’ai accompagné Marc et Sophie, un couple franco-canadien, lors de leur recherche à Lausanne après une mutation professionnelle. Leur première agence ne rappelait jamais. La deuxième insistait lourdement pour un mandat exclusif de six mois. Ils ont perdu deux mois avant de comprendre qu’ils posaient les mauvaises questions.
Comme le précise Concrétisé dans son analyse des types de mandats, l’USPI Vaud préconise que tout mandat soit formalisé par écrit. Un professionnel sérieux ne rechignera jamais à cette étape.
5 questions à poser au premier rendez-vous
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Quelle est votre commission exacte — et est-elle négociable ? -
Proposez-vous un mandat simple ou exclusif, et pour quelle durée ? -
Comment évaluez-vous le prix d’un bien dans ce quartier ? -
Quel est le délai moyen de vente ou de recherche à Lausanne actuellement ? -
Êtes-vous membre d’une association professionnelle comme l’USPI ?
L’USPI Suisse regroupe les associations cantonales de professionnels de l’immobilier en Suisse romande. Une agence membre s’engage à respecter un code déontologique. Ce n’est pas une garantie absolue, mais c’est un filtre utile.
Les 3 signaux d’alerte à fuir
Dans mon accompagnement d’expatriés francophones en Suisse romande, j’observe régulièrement ces pratiques douteuses :
- Estimation du bien anormalement haute (stratégie pour décrocher le mandat, puis « négociation » à la baisse)
- Pression pour signer un mandat exclusif dès le premier rendez-vous, sans vous laisser réfléchir
- Aucun retour 48 heures après votre demande de contact — si c’est le cas avant la signature, imaginez après
L’erreur la plus fréquente que je constate ? Signer un mandat exclusif sans vérifier la clause de durée ni les conditions de résiliation. Résultat : blocage de trois à six mois si l’agence ne donne pas satisfaction, impossibilité de changer de crèmerie. Ce constat est limité à mon périmètre d’observation (expatriés francophones, Suisse romande) et peut varier selon le type de bien et la négociation initiale.
Vos questions sur les agences immobilières à Lausanne
Combien coûte une agence immobilière à Lausanne ?
La commission standard dans le canton de Vaud se situe entre 3 % et 5 % du prix de vente, selon le montant du bien. Pour un appartement entre CHF 500 000 et 4 millions, comptez 3 % + TVA. La commission est payée par l’acheteur via le notaire lors de la signature de l’acte authentique.
Quelle différence entre mandat simple et mandat exclusif ?
Le mandat simple vous permet de travailler avec plusieurs agences simultanément. Le mandat exclusif vous lie à une seule agence pour une durée déterminée (généralement 3 à 6 mois). Le mandat semi-exclusif autorise l’agence ET le vendeur à trouver un acheteur. Mon avis : commencez par un mandat simple de 3 mois maximum pour tester la réactivité de l’agence.
Puis-je négocier la commission d’agence ?
Oui, dans une certaine mesure. Les taux USPI sont des recommandations, pas des obligations légales. Sur des biens à plus de CHF 1 million, une négociation de 0,5 point est parfois possible. Posez la question dès le premier rendez-vous — une agence qui refuse catégoriquement toute discussion n’est peut-être pas la bonne.
Comment vérifier si une agence est fiable ?
Vérifiez son adhésion à l’USPI (association professionnelle), sa présence locale depuis plusieurs années, et surtout : testez sa réactivité. Envoyez un courriel, attendez 48 heures. Si aucun retour, passez à la suivante. Les avis en ligne aident, mais restez critique — certains sont sollicités.
Un expatrié peut-il acheter librement à Lausanne ?
Si vous détenez un permis C ou si vous établissez votre résidence principale en Suisse, oui. Pour les non-résidents, la loi Lex Koller impose une autorisation préalable. Cette demande peut prendre 2 à 4 mois. Prévoyez ce délai dans votre calendrier de recherche.
Pour aller plus loin dans votre réflexion, notamment sur les critères à valider avant tout engagement financier, consultez notre guide sur les questions pour une décision d’achat éclairée.
La prochaine étape pour vous
Votre plan d’action cette semaine
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Identifiez 3 agences correspondant à votre profil (grande enseigne + indépendant + spécialisé) -
Envoyez un courriel de contact et notez le délai de réponse -
Préparez les 5 questions avant tout premier rendez-vous -
Ne signez jamais un mandat exclusif sans avoir testé la réactivité sur 2 semaines minimum
Le bon choix d’agence à Lausanne n’est pas celui du voisin ou de la publicité la plus visible. C’est celui qui correspond à votre budget, votre timeline et votre niveau de connaissance du marché suisse. Prenez le temps de tester avant de vous engager — les mandats exclusifs précipités sont la première source de regrets que j’observe chez les expatriés.
Ce que cet article ne couvre pas
- Ce guide ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation (achat vs vente, budget, quartier cible)
- Les taux de commission mentionnés sont des moyennes 2024-2025 et peuvent varier selon le bien et la négociation
- Chaque agence a sa propre politique tarifaire — demandez toujours un devis écrit détaillé
Pour les aspects contractuels du mandat (clauses, durée, résiliation), consultez un notaire ou conseiller juridique.